Modificación del régimen de distribución de gastos: En el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que será la Comunidad de Propietarios la que determine el modo en que contribuirán los propietarios al pago de los gastos
comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como los servicios, cargas y responsabilidades que sean imputables a la Comunidad en su conjunto.
La cuota de participación en los gastos comunes conforme a la que deben contribuir los comuneros será la fijada en el Título Constitutivo, que en principio será conforme a su coeficiente, que puede no coincidir con su cuota de propiedad cuando la misma sea acordada “según lo especialmente establecido” de conformidad con la voluntad de los propietarios, siempre cumpliendo los requisitos establecidos por la propia Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 16 y 17.
En este sentido, se deben esclarecer varios escenarios para que la Comunidad proceda a la modificación de las cuotas conforme a las que los comuneros deben contribuir. En primer lugar, para modificar la cuota de participación fijada en el título constitutivo, será necesario alcanzar el acuerdo unánime de los propietarios. Si lo que se quiere es alcanzar un acuerdo que establezca una cuota diferente a la fijada en el Título Constitutivo, será exigible mayoría simple de los propietarios.
Por tanto, se podrán establecer reglas especiales para que los propietarios asuman los gastos comunes, siempre de conformidad a las reglas de convocatoria y de adopción de acuerdos impuestas en la Ley de Propiedad Horizontal.
De este modo, invocamos el pronunciamiento de la siguiente sentencia, (AP de León Sección 1o, Sentencia Núm. 212/2020 de 25 de marzo);
Por tanto, la jurisprudencia es clara en el sentido de que la cuota de participación en los gastos, establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios (SSTS de 16 de noviembre de 2004 y 22 de mayo de 2008)
Estas exigencias impiden que el sistema de reparto adoptado de manera especial según la voluntad de los comuneros para unas determinadas cuentas o presupuestos se extienda o convalide a los criterios de reparto posteriores en base a la doctrina de los actos propios. De este modo se determina por la jurisprudencia del Tribunal Supremo;
“La Sentencia del TS de 25 de febrero de 2020 citada anteriormente, concluye en los siguientes términos: «que el hecho de que la comunidad haya establecido cuotas lineales en algunos casos, al margen de lo preceptivamente establecido sobre distribución de gastos según la cuota de participación en elementos comunes, no impide su impugnación por parte de los comuneros afectados, dado que dicha práctica no supone modificación de las reglas estatutarias, debiendo prevalecer frente a la inexistencia de un acuerdo unánime lo previsto en el art. 9.1 de la LPH , no pudiendo aceptarse la eficacia de actos propios de la comunidad, al infringir normas imperativas, no pudiendo exigirse que los comuneros disidentes tengan que aceptar las cuotas lineales, en tanto sean más gravosas que la correspondiente siguiendo la aplicación del coeficiente de participación en elementos comunes….«.
Por todo ello, para que la Comunidad de Propietarios establezca un nuevo régimen de contribución económica para los comuneros, deberán cumplirse las exigencias previstas por los artículos 16 y 17, sin que pueda acogerse a los criterios de reparto fijados con anterioridad según lo que especialmente determinen los copropietarios.
La práctica de modificación de la cuota sin respetar las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal será impugnable y, una vez dada esta situación, la Comunidad no podrá acogerse a la doctrina de los actos propios cuando, para determinar otras cuotas, se hayan establecido unos criterios de reparto especiales, que por tanto no podrán ser convalidados posteriormente sin que concurran las exigencias legales impuestas.
Por tanto, si se quieren modificar los criterios de reparto de gastos que se hayan fijado en el título constitutivo, será exigible la unanimidad. Para adoptar un acuerdo que establezca un criterio diferente al fijado en el Título Constitutivo, será exigible mayoría simple. En este último caso, el criterio no podrá ser convalidable en posteriores situaciones sin que concurran las exigencias legales.
