Razones para impugnar un acuerdo de comunidades de propietarios

En primer lugar, debemos tener en cuenta si en el acuerdo que pretendemos impugnar concurre una de las causas fijadas en el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y cuyo tenor literal es el siguiente:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Conviene precisar que hay dos calificaciones posibles para este tipo de acuerdos: nulidad y anulabilidad. La jurisprudencia se ha encargado de perfilarlos:

«En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo«.

«En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC, pero este precepto añade «salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención«.

«Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH, que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad«.

«En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos«.

«En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007, de 11 de octubre de 2007, de 25 de febrero de 2012, de 5 de marzo de 2014, entre otras)«.

Por tanto, se sancionará con nulidad aquellos acuerdos que vulneren la normativa que no regula simplemente las relaciones vecinales, y cuando se vulnere esta última adquirirá el acuerdo la sanción de anulable, y podrá ser convalidado una vez transcurra el plazo establecido en la misma LPH para impugnar.

a) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

b) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

En relación con este último requisito en la STS 619/2013 de 10 de octubre , el Supremo, trayendo a colación la protección que tanto la normativa nacional (arts. 9.2, 14 y 49 de la Constitución Española) como la normativa internacional , en este caso la Convención sobre los derechos de las personas con discapacidad, decidió estimar la demanda de impugnación de acuerdos planteada por unos padres en representación de su hijo discapacitado, en la que instaban la autorización para instalar una silla, brazo o elevador para minusválidos en la piscina, y que fue denegada por la Junta, dando lugar a la interposición de esta acción de impugnación por generar perjuicio a un propietario.

Legitimación

El mismo artículo al que hicimos referencia en el epígrafe anterior recoge la legitimación para impugnar acuerdos alcanzados en la Junta de Propietarios; Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

En esencia, podrán impugnarlos quienes no hayan votado a su favor, y junto a estos quienes hubiesen salvado su voto, es decir aquellas personas que no votan ni a favor ni en contra porque carecen de la información suficiente como para emitir el mismo (SSTS 332/2013 de 14 de mayo), quienes no hubiesen podido ejercer su derecho y quienes no hubiesen estado presentes por cualquier causa.

La Ley de Propiedad Horizontal establece un requisito adicional, y es que los propietarios que decidan impugnar los acuerdos deberán estar al corriente de pago de la totalidad de las cuotas de la comunidad, o, en caso de disputarse las mismas, proceder a consignar la cantidad de manera judicial, con la única excepción de aquellos acuerdos relativos al establecimiento o alteración de cuotas de participación del artículo 9 LPH.

La Sentencia del Tribunal Supremo154/2022 de 28 de febrero encuentra la finalidad a este requisito añadido de procedibilidad, así como de la excepción «Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad«.

Plazo para impugnar un acuerdo de comunidades de propietarios

La acción tiene un plazo de caducidad de 3 meses, siendo el dies a quo la adopción del mismo, salvo cuando quien impugnara el acta fuera un propietario ausente, para el que el plazo comenzará a contar desde que se comunique el acuerdo.

En los casos en que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos el plazo será de 1 año, computándose de la misma manera que en el caso anterior.