Zonas tensionadas tras la nueva Ley de Vivienda: el mercado inmobiliario español es un sector plagado de dinamismo y de oportunidades para propietarios e inquilinos. Sin embrago, en estos últimos años se ha experimentado un aumento considerable en la demanda de alquileres, fenómeno lógico considerando las dificultades económicas que padece la sociedad española para entrar a una vivienda como propietario, y del atractivo, por el buen tiempo y la alegre cultura que es característica de nuestro país, de residir en España a ojos internacionales.

Ante este aumento tan exacerbado de la demanda, especialmente en ciudades de más concentración cosmopolita, el Gobierno español ha tomado la iniciativa de regular, a través de políticas públicas, el acceso y régimen de la vivienda, mediante la promulgación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

La llegada de esta nueva norma al ordenamiento jurídico ha supuesto un listado de novedades que los ciudadanos deberán tener en cuenta a la hora de perfeccionar sus negocios en este ámbito, aunque no dejan de tener importancia las implicaciones políticas que esta ley conlleva, que también repasaremos en este artículo.

La estabilidad general de la oferta, sumada a la subida de la demanda a la que aludíamos previamente, se ha traducido en un aumento de los precios de alquiler, como bien dictan las leyes de mercado que tanto tratan de paliar los gobernantes.

En este contexto, la nueva ley menciona la de existencia de zonas de mercado residencial tensionado, incidiendo en este término en innumerables ocasiones durante la redacción de la norma.
La definición de estas zonas responde a una serie de características que la mencionada ley ha previsto, y que se encuentran recogidas en su artículo 18, declarando que la existencia de estas situaciones conflictivas e indeseadas responde a la alternancia de uno de los siguientes requisitos:

a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

Estas serán las zonas destinatarias del grueso de medidas que la ley pretende aplicar para corregir las disfuncionalidades existentes en este mercado, siendo su principal medida correctora la limitación en los precios del alquiler que se ofrecen en dichas zonas. También se establece otro límite insuperable en relación con las subidas de la renta por actualizaciones del IPC, a un máximo del 3% anual.

Otro aspecto relevante en el análisis de esta ley implica detenerse en el concepto de gran tenedor, chivo expiatorio utilizado por los poderes estatales para señalar el culpable de esta situación, además de una actitud regulatoria pasiva por parte de los precedentes gobernantes.

A este agente inmobiliario se le imponen una serie de obligaciones en materia de colaboración con las administraciones públicas, en asuntos como la transparencia, la información y los deberes de adaptación para hacer la oferta de alquiler asequible.
A partir de que se detecte la existencia de un área en la que se producen estas tensiones, se despliegan los procedimientos y herramientas político-burocráticas para emprender las medidas oportunas para paliar este desequilibrio.

En concreto, ha brotado la polémica en cuanto a las competencias administrativas a la hora de declarar y emprender medidas para solventar estas zonas tensionadas, surgiendo desavenencias entre los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas, que en gran parte tienen fundamento en desencuentros de corte político.

Lo que se pretende desde algunos partidos políticos es la potestad supletoria de competencias de los ayuntamientos, pretendiendo completar o vaciar las propias de otras administraciones como la autonómica, en aras de una gestión más localizada y flexible.
En conclusión, esta nueva Ley del Derecho a la Vivienda supone una serie de medidas restrictivas y bonificadores de ciertas situaciones concretas, en las que el papel del inquilino se encuentra desventajado en relación con la figura del arrendador, buscando un equilibrio de intereses y generando nuevos conflictos legales en los que los profesionales del Derecho deberán hacer valer sus habilidades para solventar disputas.