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Vicios ocultos vivienda entre particulares - VMS Abogados
La legislación española realiza una regulación exahustiva sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios artículos, pero cuenta con una orientación en su art. 1484 con lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida no sea adecuada para el uso al que se la destina, o si merma de tal manerao este uso que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos dinero por la misma. En este post nos ceñiremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden perjudicar a vehículos o animales de compañía, inclusive.
Con respecto a lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por las malas impermeabilizaciones o tuberías rotas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, paredes, pinturas o carpintería debido a mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos adquirido, y que pueden ser negativos para el uso que pretendemos conferirle. En la actualidad es bastante frecuente que entre particulares que compran y venden viviendas usadas surjan este tipo de situaciones, lo que está estrechamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que abrimos nuestro despacho hemos llevado este tipo de asuntos, ya que, como hemos dicho, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y debido al abudante tráfico jurídico entre particulares (aunque no se ciñe sólo al ámbito particular, pueden intervenir sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por esta razón, porque estamos habituados a llevar este tipo de enfrentamientos jurídicos, vamos a describir detalladamente cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando tratamos esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos vivienda entre particulares - Características de nuestro servicio
Con respecto a las funciones que realizamos los abogados especialistas, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que pretenden enmendar los perjuicios causados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos comprendan los que nos leen) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se desarrolla en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella forma jurídica concedida al comprador de un bien frente al vendedor.
Las labores que llevamos a cabo van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que demostrar que el comprador no fue capaz de comprobar su existencia. Aquí resulta fundamental aclarar que la legislación regula una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por razón de su oficio o su trabajo o hubiera tenido la capacidad de verificar dicho defecto. En esta etapa de prueba, mantenemos íntima relación con aquel especialista que prepare un documento que certifique la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que probar que el desperfecto existía previamente a la compraventa de la propiedad, pese a que se haya manifestado después. Es decir, tenemos que probar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha provocado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Una vez hemos podido recolectar evidencias documentales que demuestren que se cumplen estas condiciones, llega la hora de la fase judicial. Esto es, pedir a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan ocasionado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor conocía estos defectos y los ocultó; o bien pediremos que nos reduzcan el importe que abonamos al adquirir la propiedad, buscando restaurar el balance del contrato entre ambas partes, estableciendo un valor equitativo para aquella propiedad que adolezca de los citados vicios ocultos.
En cuanto la etapa jurídica de la que estamos hablando, las funciones propias del abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar demostrar el perjuicio causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y lograr el resultado perseguido, como consecuencia de un duro trabajo realizado.
Vicios ocultos vivienda entre particulares - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El motivo resulta bastante obvio: si creemos que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos afectan en la utilización que pretendíamos darle a la hora de comprarlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que acabamos de especificar.
En lo que respecta al plazo, nos vamos a detener en esta cuestión, puesto que el momento de hacerlo saber es muy importante, dado que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que tiene un límite temporal fijado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Así pues, se trata de un periodo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que llames a un abogado especialista nada más ver estos desperfectos, ya que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser rápidos para hacer todas las tareas que hemos detallado, que muy exhasutivo, ya que debemos disponer de un informe pericial que acredite dichos vicios y el origen de los mismos, y comenzar a interponer la denuncia dentro de este periodo. Una vez transcurrido este plazo, no podremos ejercer las acciones jurídicas que nos otorga la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque quizá necesites la ayuda de un abogado experto, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que siempre hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.