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Vicios ocultos vivienda de segunda mano - VMS Abogados
El Código Civil hace una regulación detallada sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos artículos, pero ofrece una orientación en su art. 1484 con lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para el uso al que se la destina, o si disminuye de tal manerao este uso que, si lo hubiera sabido el comprador, no la habría comprado o habría entregado menos dinero por ella. En este artículo nos limitaremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden perjudicar a coches o animales de compañía, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos entender por vicio oculto en una vivienda, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o tuberías deterioradas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, muros, pinturas o carpintería por una instalación eficiente o utilización de materiales de mala calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la propiedad que hemos adquirido, y que pueden resultar perjudiciales para la utilización que queremos conferirle. En la práctica es muy habitual que entre particulares que compran y venden viviendas de segunda mano se den este tipo de problemas, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de asuntos, puesto que, como decíamos antes, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y dado el abudante trasiego jurídico entre particulares (aunque no se ciñe sólo a particulares, pueden intervenir sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son reclamaciones muy típicas y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar detalladamente cuáles son las tareas que desarrollamos cuando nos encargamos de esta clase de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos vivienda de segunda mano - Características de nuestro servicio
Con respecto a las tareas que realizamos los abogados expertos, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que intentan rectificar los perjuicios causados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos entiendan los que nos leen) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se recoge en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma legal concedida al comprador de un inmueble frente al vendedor.
Las actividades que realizamos van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, debemos demostrar que el comprador no fue capaz de comprobar su existencia. Aquí es importante concretar que la legislación regula una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por razón de su oficio o su actividad o hubiera podido verificar dicho defecto. En esta etapa de prueba, guardamos íntima relación con aquel experto que confeccione un documento que acredite la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que probar que el desperfecto existía con anterioridad a la compraventa del inmueble, pese a que se haya expresado después. Es decir, debemos probar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha producido humedades existía desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Una vez hemos podido recolectar pruebas documentales que atestigüen que se cumplen estas condiciones, llega la hora de la fase judicial. Es decir, solicitar a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan generado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor conocía dichos defectos y los omitió; o bien solicitaremos que nos reduzcan el precio que pagamos al adquirir la propiedad, buscando restablecer el balance del contrato entre ambas partes, fijando un valor justo para esa propiedad que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa jurídica que estamos comentando, las funciones concernientes al abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de evidenciar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado buscado, fruto de un importante trabajo hecho.
Vicios ocultos vivienda de segunda mano - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado experto?
El por qué parece bastante obvio: si sabemos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos afectan en el uso que queríamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al momento temporal, nos vamos a detener en esta cuestión, ya que el momento de hacerlo saber es muy importante, dado que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un límite temporal marcado para poder ser reivindicada: el artículo 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Como podemos comprobar, se trata de un periodo bastante limitado, así que nuestro consejo es que acudas a un abogado experto nada más ver estos desperfectos, ya que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser rápidos para llevar a cabo todo el trabajo que hemos explicado, que muy exhasutivo, puesto que debemos disponer de un informe pericial que especifique dichos vicios y el origen de los mismos, y proceder a interponer la denuncia dentro de este plazo. Una vez pasado este plazo, no podremos poner en marcha las acciones legales que nos otorga el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que asegurar sus derechos, ya que no todos los desperfectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque quizá requieras de la ayuda de un abogado especialista, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que siempre hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.