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Vicio oculto casa - VMS Abogados
La legislación española hace una regulación detallada sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de distintos títulos, pero muestra una aproximación en su art. 1484 sobre lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida sea improopia para la utilización al que se la destina, o si merma de tal modo este uso que, si lo hubiera sabido el comprador, no la habría adquirido o habría entregado menos precio por la misma. En este post nos limitaremos únicamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con casas particulares, pero pueden perjudicar a vehículos o mascotas, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos entender por vicio oculto en una vivienda, a continuación veremos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras producidas por las malas impermeabilizaciones o tuberías deterioradas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, muros, pinturas o carpintería debido a mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos comprado, y que pueden perjudicar el uso que pretendemos conferirle. En la actualidad es bastante habitual que entre particulares que compran y venden inmuebles usadas surjan este tipo de problemas, lo que está estrechamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde los inicios de bufete hemos llevado este tipo de asuntos, ya que, como hemos comentado, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y debido al abudante tráfico judicial entre particulares (aunque no se limita sólo a particulares, pueden intervenir sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son demandas muy típicas y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de conflictos legales, vamos a describir detalladamente cuáles son las tareas que desarrollamos cuando tratamos esta clase de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicio oculto casa - Características de nuestro servicio
Con respecto a las funciones que realizamos los abogados expertos, éstas tienen relación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que tienen por objetivo enmendar los perjuicios causados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción corresponde al tipo de denuncia, para que nos comprendan nuestros lectores) se llama saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la fórmula legal concedida al comprador de un inmueble frente al vendedor.
Las funciones que llevamos a cabo van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que probar que el comprador no pudo apreciar que estaba ahí. Aquí es importante concretar que la legislación incluye una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por razón de su oficio o su trabajo o hubiera podido verificar dicho defecto. En esta etapa de prueba, guardamos íntima relación con aquel especialista que prepare un documento que certifique la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que demostrar que el desperfecto estaba ya con anterioridad a la transmisión de la propiedad, aunque se haya expresado con posterioridad. Esto es, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha causado humedades existía desde antes de realizar la compra.
Cuando hayamos podido recolectar pruebas documentales que demuestren que se reúnen estas condiciones, llega la hora de la fase jurídica. Esto es, solicitar a los Tribunales que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos posibilidades: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan originado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el propietario conocía dichos daños y los ocultó; o bien solicitaremos que nos reduzcan el importe que abonamos al comprar el inmueble, buscando restaurar el balance del contrato entre las partes, estableciendo un valor justo para aquella propiedad que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa judicial que estamos tratando, las funciones propias del abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de evidenciar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado buscado, fruto de un intenso trabajo hecho.
Vicio oculto casa - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El por qué resulta bastante obvio: si sospechamos que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que pretendíamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En lo que respecta al momento temporal, nos vamos a detener en este punto, puesto que el momento de contactar es fundamental, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que existe un plazo estipulado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Así pues, se trata de un plazo bastante restringido, así que nuestro consejo es que recurras a un abogado especialista nada más ver estos defectos, puesto que el tiempo es muy corto y hay que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos detallado, que muy exhasutivo, puesto que tenemos que contar con un archivo pericial que especifique dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a realizar la denuncia dentro de este periodo. Cuando haya transcurrido este plazo, no se nos permitirá poner en marcha las acciones jurídicas que nos otorga la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que asegurar sus derechos, ya que no todos los desperfectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá necesites la orientación de un abogado especialista, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.