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Extinción de condominio entre hermanos - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. únicamente se prevé una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos en cuenta en qué consiste un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida creada sobre un bien. Para obtener la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación libremente, debido a que no hay necesidad de continuar en la situación de copropiedad de forma permanente, salvo que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la opción de prorrogarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, a través de la venta y el reparto del valor recibido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común acorde con la participación del copropietario en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no hay necesidad de continuar en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades indivisibles, si no hay adjudicación completa a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el importe entre los copropietarios.
Por tanto, para proceder a la supresión del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser propietarias de una cosa común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber voluntad de separar la cosa común, ya sea individual, por un único cotitular, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento legal para la disolución del bien común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio entre hermanos - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en este tema son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para alcanzar un pacto beneficioso sobre la separación de la cosa común. Cuando se ha llegado a un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se divide la cosa común, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la disolución del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de la cosa común, hay que interponer el procedimiento legal de separación de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se tenga el fallo que establezca la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones jurídicas derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En términos generales, el abogado orientará en el proceso para que los cotitulares del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se empezará un procedimiento judicial que provenientes con la subasta del bien.
Igualmente, orientamos en el resto de las actuaciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como sucede habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma conjunto, debido a que, tal y como dispone el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a un tercero, el cual conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la partición.
En materia de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio entre hermanos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera mayoritariamente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si tienes que recurrir un experto que conozca muy bien las causas que originan la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso legal, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas que se originen, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos mencionado antes, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede quedar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un pacto, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo estipulado por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario tendrá la opción de invocar su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder estudiar de manera exhaustiva todas las vías posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os adelantéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.