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Demanda vicios constructivos - VMS Abogados
El Código Civil hace una regulación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de distintos artículos, pero revela una aproximación en su artículo 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para el uso al que se la destina, o si merma de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. En este post nos limitaremos solamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con casas particulares, pero pueden afectar a coches o animales de compañía, inclusive.
En relación con lo que podemos entender por vicio oculto en una casa, veamos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras generadas por un mal aislamiento o tuberías deterioradas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, paredes, pinturas o carpintería por una instalación eficiente o uso de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la propiedad que hemos adquirido, y que pueden ser negativos para el uso que queremos darle. En la actualidad es muy frecuente que entre particulares que adquieren y venden casas de segunda mano se den este tipo de situaciones, lo que está estrechamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde los inicios de bufete hemos trabajado este tipo de casos, puesto que, como decíamos antes, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y debido al numeroso trasiego jurídico entre particulares (aunque no se limita solamente al ámbito particular, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son querellas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de conflictos jurídicos, vamos a describir de forma detallada cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando tratamos este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Demanda vicios constructivos - Características de nuestro servicio
En cuanto a las actividades que realizamos los abogados especialistas, éstas guardan relación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que tienen por objetivo enmendar los daños causados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los art. 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es aquella forma jurídica que se otorga al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las labores que llevamos a cabo van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que probar que el comprador no pudo apreciar que estaba ahí. Aquí es fundamental aclarar que la legislación regula una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por razón de su oficio o su actividad o hubiera podido verificar dicho desperfecto. En esta fase de prueba, mantenemos estrecha relación con aquel especialista que confeccione un documento que certifique la cualidad de oculto del vicio.
Pero además, también debemos probar que el defecto existía previamente a la transmisión de la propiedad, pese a que se haya expresado después. Es decir, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las cañerías que nos ha provocado humedades estaba ya desde antes de realizar la compraventa.
Una vez hemos podido recolectar evidencias documentales que atestigüen que se cumplen estas condiciones, llega la hora de la etapa jurídica. Es decir, pedir a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan originado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el propietario era conocedor de estos defectos y los ocultó; o bien pediremos que nos rebajen el precio que abonamos al adquirir la propiedad, buscando restaurar el balance contractual entre las partes, fijando un valor equitativo para esa propiedad que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la fase jurídica que estamos comentando, las funciones propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar probar el perjuicio causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado perseguido, fruto de un intenso trabajo hecho.
Demanda vicios constructivos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El por qué parece bastante evidente: si sabemos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos perjudican en el uso que queríamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al plazo, nos detendremos en este punto, ya que el momento de contactar es fundamental, debido a que la responsabilidad del vendedor por estos vicios ocultos no es eterna, sino que existe un plazo marcado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Así pues, es un plazo bastante limitado, así que nuestra recomendación es que llames a un abogado especialista nada más apreciar estos desperfectos, ya que el plazo es muy limitado y hay que ser céleres para completar todas las tareas que hemos comentado, que muy exhasutivo, puesto que debemos contar con un informe pericial que acredite dichos vicios y el origen de los mismos, y comenzar a interponer la demanda dentro de este periodo. Cuando haya pasado dicho plazo, no tendremos la posibilidad ejercer las medidas jurídicas que nos otorga la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos garantizar sus derechos, pues no todos los desperfectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este post, es porque quizá requieras de la orientación de un abogado especialista, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.