Demanda contra la comunidad de propietarios por daños: las filtraciones, humedades y otros desperfectos en la estructura del edificio son problemas habituales en las comunidades de propietarios, especialmente cuando se trata de un bloque antiguo. Por este motivo, cuando no es posible llegar a un acuerdo amistoso entre la persona perjudicada y el resto de vecinos, puede que la única solución plausible sea poner una demanda contra la comunidad de propietarios por daños para pedir una indemnización económica.

Hay que tener en cuenta que la comunidad de vecinos es responsable civil ante cualquier problema que pueda perjudicar a un vecino debido a una mala gestión de las instalaciones comunes. Por ejemplo, las filtraciones en un bajante de la comunidad que afecte a una vivienda particular o aquellas situaciones en las que una familia no pueda permanecer en su casa por falta de mantenimiento o por negligencia en la preservación de los elementos comunes. Pero también pueden ser lesiones o incluso daños morales causados a alguna persona residente en el edificio.

Así pues, para evitar problemas judiciales con el resto de propietarios y mantener la seguridad de todos, es importante velar por la buena conservación del edificio, llevando a cabo las obras que sean necesarios para el adecuado sostenimiento y conservación del bloque y de sus elementos, tanto en cuestiones de seguridad como de accesibilidad y habitabilidad.

¿Cuándo pueden reclamarse daños a la comunidad de propietarios?

Los propietarios de cualquier comunidad se encuentran protegidos en ciertas situaciones. El art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) determina que “cada propietario tiene derecho a ser resarcido de los perjuicios y daños ocasionados por la comunidad”.

Algunos de los daños que pueden reclamarse a la comunidad son los siguientes:

• Cuando la reparación de elementos comunes obligue a dejar la vivienda o a cesar de manera total o parcial la actividad de un local comercial, la comunidad tendrá que indemnizar al propietario perjudicado por los gastos originados.
• Cuando se efectúan obras que afectan a una plaza de garaje en concreto, haciendo que no pueda ser usada.
• Cuando el propietario se haya visto obligado a dejar la vivienda por falta de mantenimiento de la comunidad.
• Cuando se producen situaciones de desalojos forzosos de la vivienda para realizar obras encaminadas a arreglar algún elemento común.
• Cuando los ruidos del ascensor resultan tan molestos que afecten a la calidad de vida del propietario o que el patio haya sido usado para dicha instalación, devaluando el valor de la vivienda.
• Cuando el propietario de un local no puede alquilarlo debido a inundaciones o malos olores provocados por el mal estado de la instalación de fontanería de la comunidad.

Aunque es cierto que cada edificio tiene sus propias particularidades, estos son algunos de los problemas más habituales con los que podemos encontrarnos.

Requisitos para presentar una demanda contra la comunidad de propietarios por daños

Según una sentencia del Tribunal Supremo, el vecino afectado tiene un plazo de un año cuando el problema está originado por una causa extracontractual, incluso aunque los desperfectos se hayan originado por un mal mantenimiento de la finca. Un plazo que se inicia desde que se producen los efectos definitivos, por lo que es conveniente prestar especial atención a cualquier avería o deterioro que se produzca en la vivienda para pedir responsabilidades antes de que el plazo prescriba.

¿Cómo poner una demanda contra la comunidad de propietarios por daños?

Antes de iniciar cualquier procedimiento judicial, es recomendable realizar algunos pasos intermedios para valorar si es posible solucionar el problema de forma amistosa. En este sentido, podemos elevar un escrito a la comunidad para pedir una indemnización por los daños ocasionados.

En ella es importante incluir la fecha del suceso, adjuntando los informes realizados por expertos o peritos de nuestra compañía aseguradora. En cualquier caso, lo importante es dejar claro que la responsabilidad es de la comunidad y que es la falta de mantenimiento de los elementos comunes la que ha producido el daño.

Según el tipo de daño, también podemos acudir a la vía administrativa para denunciar el caso en la sección que se ocupe de la conservación del edificio dentro del ayuntamiento del municipio en el que se encuentre ubicado el inmueble. Este departamento podría enviar una inspección para corroborar la reclamación o solicitar que se haga efectiva la indemnización para evitar sanciones.

Si ninguno de estos procedimientos surte el efecto deseado, solamente nos quedará presentar una demanda contra la comunidad de propietarios por daños ante el tribunal correspondiente.
La interposición de una demanda contra una comunidad de propietarios por daños tiene que llevarse a cabo en el juzgado de lo civil de nuestra jurisdicción. Algunos de los elementos de prueba y la documentación que puede requerirse en esta instancia son los siguientes:

• Informe de daños confeccionado por un ingeniero, arquitecto o perito.
• Certificación obtenida en el Registro de la Propiedad que avala que el demandante es propietario.
• Gastos de reclamación y valoración.
• Póliza de seguros.

Por regla general, la demanda se pone contra la comunidad, pero la responsabilidad también puede recaer directamente sobre el presidente o el administrador de fincas cuando el problema se haya derivado de la falta de mantenimiento de los elementos comunes cuando alguno de ellos hubiera tomado la decisión de no realizar las obras de reparación necesarias.

Por este motivo, para reclamar daños en comunidades de propietarios, es recomendable contar con el asesoramiento de un experto en el tema que pueda ayudarnos a resolver el problema y pueda darte la tranquilidad de que estás tomando el camino correcto.