Demanda contra administradores por incumplimiento de sus obligaciones: en los últimos años, los administradores de fincas se han convertido en figuras imprescindibles que desarrollan un papel clave en la gestión y organización de todas las funciones de coordinación y preservación de los inmuebles que se gestionan de manera eficaz. Funciones que se delegan en este tipo de profesionales a través de los mandatos de la junta de vecinos, sumadas a las que pueden surgir de manera inesperada o accidental y ocupándose de cumplir en todo momento con la normativa en vigor.

El administrador de fincas es un profesional que tiene que generar confianza entre los propietarios de las comunidades que administra. Por lo general, la mayor parte de los profesionales que trabajan en el gremio son muy competentes, también podemos encontrarnos con administradores que abusan de su posición.

Por eso, ante este tipo de situaciones, lo más conveniente es tomar medidas rápidamente para terminar cuanto antes con el problema. En este artículo, te explicamos cómo interponer una demanda contra los administradores por incumplimiento de sus obligaciones y en qué casos puede hacerse.

Demanda contra administradores por incumplimiento de sus obligaciones: ¿Cuáles son las funciones de un administrador de fincas?

Las principales funciones que debe desempeñar el administrador de fincas son las siguientes:

• Tomar las medidas necesarias para garantizar la adecuada conservación del inmueble y que todo funcione correctamente.
• Poner en marcha las obras de conservación y reparación de forma urgente y dar cuenta de forma inmediata a la presidencia.
• Ocuparse de que los propietarios cumplan con sus obligaciones.
• Pagar los gastos de carácter urgente con autorización de la presidencia, pudiendo correr a cargo del fondo de reserva.
• Preparar las cuentas anuales y el presupuesto.
• Llevar a cabo los acuerdos de la junta de propietarios y realizar los pagos y cobros correspondientes.

¿Qué tipo de abusos puede cometer un administrador de fincas?

Dadas las distintas tareas que debe desarrollar un administrador de fincas y la información a la que tiene acceso, es posible que se produzcan abusos e incluso delitos en el desempeño de sus funciones. Entre los más habituales se encuentran los siguientes:

• Uso inadecuado de los datos de carácter personal de los propietarios: ceder información de cualquiera de los vecinos a un tercero sin consentimiento del titular o usar el teléfono para acosar a los propietarios que no han abonado las cuotas ordinarias o derramas de la comunidad.
• Administrar los fondos de la comunidad de manera fraudulenta.
• Dar ciertos privilegios a ciertos vecinos en detrimento de otros.
• Adjudicar reformas, reparaciones y labores de mantenimiento a empresas con las que se tenga un acuerdo con el objetivo de obtener una comisión por cada contratación.
• Administración desleal: si la conducta del administrador ocasiona un perjuicio económico al patrimonio encomendado.

¿Qué hacer si el administrador de fincas comete un abuso?

Si un propietario sabe o sospecha que el administrador de fincas está cometiendo algún tipo de abuso o delito, debe hacérselo saber a la comunidad de forma inmediata. Si el administrador se encuentra colegiado, es conveniente iniciar las acciones interponiendo una demanda ante el Colegio de Administradores al que se encuentre adscrito.

Esta institución cuenta con sus propias normas de funcionamiento interno. Si el profesional denunciado hubiera actuado de forma indebida y cometido un abuso, será sancionado. En casos graves, el administrador puede llegar incluso a ser expulsado del Colegio.

En caso de que el administrador haya cometido un delito, además de hacérselo saber al Colegio de Administradores, deberemos interponer una denuncia en la Policía y estudiar la opción de poner una demanda al administrador por el incumplimiento de sus obligaciones en los juzgados. En este caso, es recomendable ponerse en manos de un abogado experto en la Ley de Propiedad Horizontal que pueda llevar nuestro caso con éxito.

Obviamente, el administrador debe ser cesado y reemplazado desde el primer momento en el que se pierde la confianza en él, sobre todo si sus conductas han conllevado algún tipo de delito o acción de escasa transparencia en lo relacionado con la administración de la comunidad y sus fondos.

¿Cómo conseguir pruebas?

Para interponer una demanda contra los administradores por el incumplimiento de sus obligaciones, es recomendable contar con pruebas que puedan sustentar nuestra acusación. En el caso de no tenerlas, hay ocasiones en las que podemos conseguirlas de manera más o menos sencilla.

Por ejemplo, si sospechamos que el administrador de fincas está sustrayendo fondos de la comunidad, podemos solicitarle el acceso al libro de contabilidad o examinar las cuentas en las que se realizan los ingresos comunitarios. En el caso de que el administrador utilice la misma cuenta para varias comunidades, esto debería ponernos en alerta.

Si el administrador estuviera acosando, coaccionando o amenazando a algún propietario, podemos grabar las conversaciones para obtener pruebas. Algo que es totalmente legal siempre que se participe en la conversación de forma activa, sin necesidad de avisar a la otra parte.

Sin embargo, incluso en aquellas ocasiones en las que sea imposible obtener pruebas pero hay sospechas fundadas de que se ha cometido un abuso o delito, lo más conveniente es denunciarlo de forma inmediata, ya que es la única manera de terminar con este tipo de situaciones y que continúe haciendo los mismo en otras comunidades o en las que fuera a gestionar en el futuro.

¿Cuál es el plazo de prescripción para poner una demanda contra administradores por incumplimiento de sus obligaciones?

El ejercicio de la acción de responsabilidad civil contra el administrador tiene un plazo de prescripción de 15 años. Por su parte, el ejercicio de la acción de responsabilidad penal tiene un plazo de prescripción de 5 años.