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Contrato de arras para alquiler de vivienda - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal concedida como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más frecuente es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de las condiciones que formarán el futuro contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se fijan las consecuencias y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber respetado las cláusulas determinadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante clara, incluso para las personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos todos los días esta clase de cuestiones, ya que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar problemas a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en una infracción del contrato.
Nuestro despacho lleva más de 10 años solucionando apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras para alquiler de vivienda - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que llevamos a cabo los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a aquellas funciones que practica el ámbito de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y contratos.
No obstante, trataremos de desglosar funciones específicas en esta clase de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que comporte la adquisición de una vivienda:
- Existe una parte de recopilación de papeleo: pedir información registral de la vivienda es obligatorio, sobre todo para describir la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la compra del inmueble.
- Tenemos que estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado las dos) qué disposiciones vamos a ofrecer a ambas: tiempos, forma de pago, supuestos que pueden suspender o influir en la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más delicadeza necesitan es la redacción de las condiciones que puedan influir en el desempeño o no de lo estipulado en el contrato, es decir, debemos tomar en consideración aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de vender con anterioridad un inmueble. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro proceder y oficializar la compra sobre el inmueble.
Asímismo, en caso de violación de alguna de las partes contratantes, también es parte de nuestras tareas tratar de llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros defendidos. En resumen, la función de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, e intentar evitarle un procedimiento legal con todos los efectos que ello acarrea, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía de la que no dispone.
Contrato de arras para alquiler de vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya recogido en el la legislación española y que tenemos a bien reflejar este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, parece evidente el fundamento para contratar a un profesional: para prevenir un daño económico que comporte una pérdida patrimonial que, a veces, y teniendo en cuenta el valor del inmueble que queramos adquirir, puede llegar a cantidades que impliquen un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan afrontar.
Así pues, el momento oportuno para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación legal. Sin embargo, nos gustaría hacer hincapié en la importancia de acudir a un abogado experto en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nosotros una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de violación que puede conllevarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es fundamental consultar con un profesional que sepa qué razones emplear cuando haya vacíos en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para impedir perjudicarnos.
Por este motivo, en este post, os aconsejamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.