Consideraciones en la compraventa de un inmueble: una compraventa es un negocio jurídico en el que el vendedor se compromete a entregar al comprador una cosa de comercio lícita a cambio de una cantidad de dinero. Vista esta definición legal debemos considerar a los bienes inmuebles como los bienes que, por antonomasia, serán objeto del contrato de compraventa, no solo porque es el negocio jurídico en el que se calcula que más dinero gastamos, sino porque desde el ámbito jurídico de él devienen otros contratos, como el de préstamo hipotecario o el contrato de arras.

Contrato de arras

El contrato de arras se define como un documento privado celebrado entre comprador y vendedor por el que se entrega una cantidad determinada de dinero como señal para pactar la reserva de la compraventa.

Las arras pueden ser de tres tipos, penitenciales, confirmatorias y penales.

• Arras penitenciales: comprador y vendedor regulan el desistimiento de la compraventa, estableciéndose la penalización que impone el artículo 1454 CC, en la que el comprador pierde las arras, y el vendedor las debe devolver por duplicadas
• Arras confirmatorias: la cantidad entregada es un anticipo del precio final, y a diferencia de las penitenciales la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato.
• Arras penales: se acuerda una penalización en concepto de indemnización de daños y perjuicios en caso de que no se celebre la compraventa.

Con el objetivo de evitar conflictos entre las partes intervinientes, en este contrato se debe fijar el tipo de arras que se suscriben.

Intervención de la agencia inmobiliaria

Si interviene una agencia inmobiliaria en la compraventa y realiza la labor de mediar entre comprador y vendedor para que la operación tenga buen fin, existirá derecho al cobro de honorarios por la agencia inmobiliaria.

No obstante, en aquellos casos en los que la compraventa no se perfecciona por causa ajena al comprador, la mercantil encargada de la mediación también tendrá derecho a los honorarios por dicha actividad.

Conoce el inmueble que vas a comprar

Esto implica el reconocimiento de la vivienda, tanto de su estado físico como de las cargas que pudiera tener.

Sobre la primera de las cuestiones, lo mejor es obtener la opinión técnica de un experto, que nos podrá informar sobre el auténtico estado de la vivienda de manera objetiva, así como de las reformas que pudiera necesitar la misma. Si después de la compraventa devienen irregularidades y defectos que influyen tanto en la percepción de la vivienda que, de haberse conocido no se hubiese comprado, se podrían reclamar los mismos por sus vicios ocultos, disponiendo de dos acciones: por un lado, el desistimiento del contrato, y por otro la devolución de una parte proporcional del precio en relación con lo que se estime que pierde de valor el inmueble por los defectos.

Adicionalmente, resulta altamente recomendable solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, del que se desprenderán muchos datos, pero será de suma importancia conocer si existen cargas en el inmueble, porque podría desincentivar la compra.

Igualmente, debe darse especial relevancia al título en virtud del cual vende el propietario del piso. Se deben tomar precauciones cuando se realiza sobre la base de un derecho adquirido de manera sucesoria, para conocer si lo está realizando únicamente un coheredero y es necesario la concurrencia de todos, por no haberse procedido a realizar la escritura de partición y adjudicación.

Situación en la Comunidad de Propietarios

Resulta altamente recomendable solicitar los Estatutos de la Comunidad en el Registro Público para conocer si existen limitaciones de algún tipo para los comuneros. Del mismo modo, debes informarte sobre si el inmueble está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad, solicitando una nota sobre ello al Administrador de la Comunidad, informándote igualmente sobre si existen gastos extraordinarios aprobados a los que podrías acabar haciendo frente.

Gastos de la compraventa

En primer lugar, en cuanto a los gastos devengados de la compraventa, el otorgamiento de escritura que implica aquellos gastos debidos a la notaría para otorgar la escritura de compraventa del inmueble, serán a cuenta del vendedor, salvo que lleguen a un acuerdo las partes intervinientes en el que el comprador asuma el gasto.

Tal y como establece el artículo 1455 del Código Civil, a falta de acuerdo entre las partes, será el comprador el que asuma los gastos posteriores, entre los que se incluye la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura.

Pero debemos recordar que los intervinientes en el contrato pueden establecer otro modo de repartirse los gastos.