1. Cuál era el problema:
El litigio en el que intervino VMS como letrado de una Comunidad de Propietarios versaba sobre el incumplimiento contractual de una empresa contratada para evitar la aparición de plagas de termitas, reclamando la responsabilidad por los daños causados por dicha plaga de termitas tanto en la estructura del edificio como el lucro cesante causado a distintos propietarios de la comunidad, que no podían hacer uso de sus viviendas.
Asimismo, se imputaba a la empresa contratada la falta de diligencia en las obligaciones de supervisión y control de la plaga de termitas.
La demanda reclamaba a dicha empresa el coste de las obras de reparación en la estructura dañada para subsanar los daños causados por la plaga, y el lucro cesante de los inmuebles que soportaron las obras, por un importe total 178.520,94 euros.
El Juzgado estimó la demanda sustancialmente, al aplicar un coeficiente reductor del 0,10 por ciento sobre la cantidad solicitada en concepto de gastos de reparación en la estructura, condenando a la empresa al pago de 160.512,73€ por todos los conceptos reclamados.
2. Qué hizo VMS:
Para defender los intereses de la Comunidad de Propietarios, el despacho se remitió en primer lugar a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que define a las comunidades como usuarios y consumidores a la hora de contratar con empresas especialistas en el ámbito objeto del contrato. El motivo radicaba en que el contrato de prevención, eliminación y mantenimiento de plagas incluía cláusulas que penalizaban a la comunidad y beneficiaban a la empresa, exonerando prácticamente de cualquier responsabilidad en el caso de aparición de nueva plaga y de daños.
En segundo lugar, se hacía referencia al adecuado mantenimiento del edificio desde al menos los últimos años, y que justificaba el buen estado del edificio a pesar de haber sufrido los efectos dañinos de un atentado terrorista y de una plaga de termitas anterior.
En tercer lugar, se sostenía que la empresa demandada sí logró contener y erradicar una plaga de termitas anterior, motivo por el cual la comunidad decidió contratar a la empresa para que previniera, mantuviera y eliminara cualquier plaga futura.
En cuarto lugar, se hacía referencia a los continuos avisos que la comunidad había dado a la empresa sobre la aparición de la plaga, sin que por parte de la demandada se hubiera actuado con diligencia ni efectividad.
Por parte de la empresa demandada se alegaba haber cumplido con las obligaciones y prescripciones del contrato de prestación de servicios (en especial, se señaló que los medios empleados una vez que se dio parte de la aparición de las termitas fueron los adecuados), que las obras reclamadas correspondían a otras patologías, así como la falta de legitimación activa de la comunidad de propietarios para reclamar los daños privativos en los inmuebles afectados, y que no pudieron ser arrendados mientras se ejecutaban los trabajos de reparación en dichas viviendas.
3. Que se consiguió:
La estrategia procesal del despacho consistió en justificar tanto documentalmente como por medio de testificales y periciales, que la comunidad había cumplido las obligaciones del contrato firmado, así como que el edificio estaba perfectamente mantenido tanto por la propia empresa demandada como por parte de otras empresas que prestaban servicios de mantenimiento en el edificio.
Asimismo, se aportó un dictamen pericial por parte de la Arquitecta que supervisaba los trabajos de reparación, que acreditaban que los daños sufridos en el edificio (y objeto de la obra cuyo importe se reclamaba) fueron causados por las termitas.
Para acreditar que la comunidad ostentaba legitimación activa para reclamar el lucro cesante en nombre y representación de las viviendas afectadas, se aportó un acuerdo de junta que facultaba expresamente a la comunidad para ello, así como jurisprudencia que admitía la legitimación expresa de la comunidad para reclamar daños privativos en viviendas por daños causados por terceros. De igual manera, los propietarios afectados asistieron al acto del juicio en calidad de testigos para, entre otras cuestiones, señalar que habían otorgado poder a la comunidad para reclamar en su nombre contra la entidad demandada, así como corroborar no poder arrendar sus inmuebles por las obras que la comunidad ejecutaba en sus inmuebles por los daños causados por las termitas.
La sentencia estimó acreditada la responsabilidad de la empresa demandada al haber incumplido su obligación contractual de control de las plagas de termitas que afectaron al edificio. Asimismo, consideró probado:
- Que la empresa demandada incurrió en dolo en el cumplimiento del contrato de control, mantenimiento y eliminación de las termitas.
- Que incurrió en “absoluta desidia” de sus deberes contractuales.
- Que no realizó los trabajos necesarios para el control de la plaga.
- Que hubo falta de control de las termitas tanto antes de su aparición como cuando se les informó de ello.
- Que las medidas de control fueron “claramente ineficaces”.
- Que “aun conociendo la existencia de una plaga inmune a los cebos habituales, no realizó otra actividad de fumigación o análoga”.
Y condenó a la empresa demandada al pago de 160.512,73€ por los daños causados en el edificio y el lucro cesante de aquellas viviendas destinadas al arrendamiento y que no pudieron arrendarse mientras se ejecutaron las obras de reparación causadas por la aparición de la plaga de termitas.
