1. Cuál era el problema:
Nuestros clientes habían suscrito un contrato de arrendamiento, en el que expresamente constaba que la duración mínima se establecía en seis meses. Transcurrido dicho plazo, se contemplaba el derecho de nuestros representados a desistir, siempre que existiera comunicación previa de treinta días, contemplándose una indemnización por “una cantidad equivalente a una mensualidad de renta”. La renta mensual era de 900 euros. La fianza abonada ascendió a 1.800 euros, equivalente a dos mensualidades de renta, haciéndose constar que “no podrá ser aplicada al pago de la renta, salvo que el arrendador lo estime oportuno con objeto de minimizar los daños ocasionados por impago de rentas, suministros, o al contenido de la vivienda y/o comunidad”.
Transcurridos más de seis meses desde que se formalizó el contrato, mis representados comunicaron a la propietaria del inmueble su intención de dar por resuelto el contrato, requiriendo a la arrendadora que señalase día y hora para proceder con la inspección de la vivienda. Al momento de comprobar el estado de la vivienda, la propietaria no manifestó queja alguna en relación con cómo se encontraba, comprometiéndose a restituir las cantidades entregadas por mis Clientes en concepto de fianza renunciando, por tanto, a cualquier tipo de indemnización a consecuencia de la resolución.
Transcurrido sobradamente el plazo máximo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos para hacer efectiva esta devolución (treinta días), mis representados solicitaron a la arrendadora, vía burofax, la inmediata restitución de las cantidades abonadas; no obteniendo respuesta por parte de la propietaria. Llegados a este punto, nuestros representados nos encargaron que reclamásemos judicialmente los 1.800 euros injustamente retenidos por parte de la Propiedad.
2. Qué hizo VMS:
Una vez revisada la documentación y estudiada la viabilidad del asunto, presentamos demanda reclamando la devolución de las cantidades entregadas en concepto de fianza alegando, en síntesis, los siguientes motivos:
- El derecho de desistimiento de nuestros representados, toda vez que ves que habían transcurrido seis meses.
- La renuncia de la arrendadora a cualquier indemnización, tal y como le manifestó a nuestros representados al momento de inspeccionar la vivienda.
- La obligación de la arrendadora de proceder con la devolución de las cantidades entregadas en concepto de fianza en un plazo no superior a treinta días.
- El enriquecimiento injusto de la arrendadora en detrimento de nuestros representados.
Una vez notificada la demanda a la parte contraria, esta se opuso a la devolución indicando que la vivienda se encontraba en un estado lamentable y que, por tanto, se había visto en la obligación de destinar las cantidades reclamadas a reparar los supuestos desperfectos y limpiar el inmueble.
En el acto de la Vista, esta parte propuso las pruebas que consideró oportunas para desacreditar los inconsistentes argumentos de la demandada, interesando una sentencia estimatoria que condenase a la demandada a abonar a nuestros Clientes las cantidades adeudadas.
3. Que se consiguió:
Esta parte obtuvo una sentencia estimatoria, fundamentándola su Señoría en los siguientes hechos probados:
En primer lugar, según el contrato suscrito por las partes, se hacía constar que “no podrá ser aplicada al pago de la renta, salvo que el arrendador lo estime oportuno con objeto de minimizar los daños ocasionados por impago de rentas, suministros, o al contenido de la vivienda y/o comunidad”.
En segundo lugar, sin perjuicio de lo anterior, la fianza tampoco podía aplicarse a la indemnización por desistimiento unilateral del contrato, entre otras cosas, porque no se ajustaría al contenido del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) (“Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”), ni tan siquiera al contenido de la cláusula tercera del contrato, debiendo, asimismo, recordarse, al respecto de dicha cláusula, el contenido del artículo 6 LAU (“son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”);
Por último, en tercer lugar, difícilmente podía aplicarse la fianza a compensar daños o desperfectos en la vivienda arrendada cuando, como había quedado dicho, al momento de entregarse la posesión de la vivienda la arrendadora mostró total conformidad con el estado en el que se encontraba, comprometiéndose a devolver las cantidades en un plazo máximo de treinta días. Incluso de darse por cierta la existencia de daños, los mismos ni se han objetivado (bastaba, cuanto menos, con haber tomado fotografías del estado de la vivienda), ni mucho cuantificado.
Por tanto, la Juez condenó a la demandada al pago a mis representados de los 1.800 euros entregados al inicio de la relación arrendaticia, en concepto de fianza.
