En los últimos tiempos se han incrementado las consultas de clientes que pretenden dejar de abonar la renta arrendaticia porque el Arrendador no ejecuta obras necesarias de reparación en la vivienda, siendo la causa más común problemas de filtraciones de agua en la vivienda.

En primer lugar, debemos identificar el origen del siniestro porque si el daño proviene de una zona comunitaria (en aquellos arrendamientos de vivienda en Comunidades de Propietarios), la obligación de reparar y de indemnizar corresponderá a la Comunidad.

No obstante lo anterior, en el presente artículo nos centramos en aquellas obras de reparación que corresponda ejecutar al Arrendador (por ejemplo, en una vivienda unifamiliar) y que éste no lleve a cabo.

En primer lugar, debemos revisar con detenimiento el clausulado del contrato correspondiente al capítulo de obras consentidas en el inmueble para conocer si existe algún mecanismo contractual de actuación pactado expresamente entre las partes. Por norma general, estos clausulados se remiten a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En segundo lugar, la jurisprudencia ha analizado y desarrollado los artículos 21 y 22 LAU estableciendo un cauce procedimental para que el Arrendatario reclame al Arrendador la reparación de los daños en el inmueble, así como las opciones disponibles para el primero. En este punto, debe procederse de una manera muy concisa para evitar el impago de la renta y que el Arrendador inste el desahucio por tal motivo, lo cual situaría al Arrendatario en un escenario muy perjudicial.

Pues bien, lo primero que debemos tener en cuenta es que la Ley permite disminuir el importe de la renta si las obras de reparación duran más de veinte días y siempre y cuando se justifique la pérdida de habitabilidad de la vivienda, que no deberá ser total (lo cual supondría la suspensión del contrato e incluso causa de resolución contractual). Así, por ejemplo, no poder utilizar una de las habitaciones de la vivienda o uno de los baños justifica una reducción proporcional de la renta.

En este punto, resulta fundamental:

Acreditar la realidad de las obras.

Probar los efectos que justifican la inhabitabilidad parcial (o total).

Requerir al Arrendador que proceda a su reparación.

Debe reclamarse la suspensión del contrato o la disminución de la renta.

Es decir, no es suficiente manifestar los daños ni los perjuicios que causan en el inmueble, sino que hay que justificarlos y comunicarlos previa y fehacientemente al Arrendador y solicitar la suspensión del contrato o, en su caso, la disminución de la renta. Al hilo de lo anterior, recomendamos contar con un informe pericial o al menos un informe de empresa reparadora que verifique el origen y causa del daño, así como la necesidad de reparación, junto con un reportaje fotográfico y presupuesto de reparación, cuyo importe será reclamando al Arrendador.

En el supuesto que el Arrendatario haya cumplido estos presupuestos, podrá valorarse la posibilidad de reparar a su coste las obras de reparación y dejar de pagar la renta, informando previamente al Arrendador de la ejecución de las obras y facilitando el justificante de pago de las mismas.

No obstante lo anterior desde el despacho, recomendamos ponerse en contacto con un profesional para estudiar cada caso de manera individualizada ya que nuestra experiencia nos indica que no existen dos supuestos idénticos.