El Ayuntamiento de Madrid ha creado una Mesa de Urbanismo para debatir el futuro de estos desarrollos, ya planificados por el vigente Plan General de Ordenación Urbana. Soy miembro comprometido de dicha Mesa, circunstancia que agradezco. He vertido mi opinión en la misma, pero me apoyo en este blog Entorno habitable para contribuir a que el debate se extienda a los madrileños, verdaderos afectados. En la quinta sesión se han presentado las alternativas pretendidas por Ahora Madrid. Si se llevan a cabo, supondrán su bloqueo, el fin de la vivienda económicapor escasez de suelo y un absoluto caos judicial con un coste para los madrileños de cientos de millones de euros.

Invito a Carmena y a José Manuel Calvo -delegado de Urbanismo del Consistorio-, al repaso del artículo 47 de la Constitución Española. Están haciendo, a mi entender, una clara dejación de responsabilidad.

«Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación…». art. 47 C.E.

Fin de la vivienda económica

Para saber cómo evoluciona el mercado inmobiliario en esta corona, debemos fijar el análisis en El Cañaveral, ámbito ubicado en el distrito de Vicálvaro. Con simultaneidad de obras de urbanización y de construcción de viviendas, su actividad promotora es febril, con ritmos crecientes. Según estudios de Foro Consultores, hemos pasado de 20 promociones en venta en enero de este año a más de 30 en la actualidad. El número de viviendas vendidas mensualmente ha aumentado un 70% en este periodo. Se reservan 150 unidades al mes. La tendencia alcista va a continuar. La anualización de ventas se aproxima a 2.000 viviendas al año, la mitad de ellas protegidas, que se agotarán para todo el ámbito en el horizonte de dos años.

El Cañaveral cuenta con apenas 11.000 viviendas programadas. Con el posible bloqueo de los Desarrollos del Sureste, el suelo se está encareciendo de manera considerable y se está dificultando la actividad promotora. Los precios de los pisos ya experimentan alzas comprobadas en los estudios. El Ayuntamiento está favoreciendo la especulación y dificultando el acceso a la vivienda.

En contra de lo que alguien pueda pensar, el mencionado bloqueo va a favorecer a muchas consultoras inmobiliarias, propietarios de suelos, promotoras y despachos de abogados. Luego no caigamos en discursos de censura al sector inmobiliario, todo lo contrario.

Caos jurídico

Carmena propone desclasificar gran cantidad de suelo, es decir, dejar de hacer miles de viviendas ya programadas. Esto provocará un coste de cientos de millones de euros a los madrileños a cambio de no hacer nada para su ciudad. Este apartado lo refuerzo con un equipo de abogados urbanistas con los que he conversado. Me hacen una reflexión cercana y un breve análisis jurídico-urbanístico sobre dicha eventual desclasificación del suelo. La transcribo en parte.

Las fuentes jurídicas exponen que si bien es cierto que el Ayuntamiento, como administración responsable del desarrollo urbanístico, goza de un ius variandi para determinar el modelo de ciudad que estime más conveniente para satisfacer las necesidades de los ciudadanos, no es menos cierto que en el ámbito urbanístico las actuaciones son complejas y extensas en el tiempo. Esta situación genera derechos y expectativas urbanísticas que, generalmente, exceden de los mandatos municipales y, en consecuencia, pueden ser vistos desde una perspectiva distinta dependiendo del equipo técnico municipal de cada momento.

No obstante, es fundamental recalcar que la organización funcional de la Administración no puede ir en contra de los principios de seguridad jurídica y de confianza legítima. Principios que deben regir toda actuación de la Administración Pública y, en particular, en el ámbito urbanístico teniendo en cuenta su vinculación directa con el interés general del municipio, lo que implica necesariamente la realización de una ponderación constante entre los derechos e intereses involucrados en beneficio de la ciudad y, en último término, de la sociedad.

En cuanto al análisis jurídico-urbanístico de los ámbitos afectados y estado de tramitación, se extrae lo siguiente:

• Los Cerros: sin Proyecto de Expropiación, Convenio de Gestión ni Proyecto de Reparcelación.
• Valdecarros: sin Proyecto de Expropiación, Convenio de Gestión ni Proyecto de Reparcelación.
• Los Ahijones: pendiente de Proyecto de Reparcelación.
• Los Berrocales: pendiente de aprobación definitiva del Convenio de Gestión.

Todos los ámbitos cuentan con Plan Parcial aprobado.

La situación urbanística del desarrollo de cada ámbito es fundamental de cara a determinar si existen actos del Ayuntamiento de Madrid que ampararían una solicitud de reclamación de responsabilidad patrimonial de la Administración (conocidas como RPA).

A la vista de lo anterior, al contar todos los ámbitos con el instrumento de planeamiento aprobado por el Ayuntamiento de Madrid, en principio, todos los juntacompensantes podrían estar facultados para solicitar una compensación al Ayuntamiento por la desclasificación del sueloamparados por el principio de confianza legítima y la doctrina de los actos propios (una confianza de los ciudadanos en que la actuación de las Administraciones Públicas no puede ser alterada arbitrariamente).  Criterio que ha sido acogido igualmente por el Tribunal Supremo (entre otras, en las sentencias de 1 de febrero de 1990, 13 de febrero de 1992, 17 de febrero, 5 de junio y 28 de julio de 1997).

La principal consecuencia jurídica de la desclasificación que propone el Ayuntamiento, es que los juntacompensantes podrían solicitar una indemnización al Ayuntamiento de Madrid (calculada en función del aprovechamiento urbanístico que se pierda con la desclasificación). El sujeto que asumirá la RPA es el Ayuntamiento de Madrid.

Añado a las reflexiones legales facilitadas por los abogados, la opinión de que se está atacando a clases medias con gran porcentaje de jóvenes que aspiran a comprarse una vivienda, destruyendo un sano mercado promotor que consiga pisos económicos. El Ayuntamiento obvia el crecimiento de municipios limítrofes, la necesidad de crear parque de vivienda en alquiler por parte de privados -lo cual dificulta con esta política- y en resumen el art. 47 de la Carta Magna.